Vous êtes français expatrié pour une période plus ou moins longue, peut-être même que vous ne prévoyez pas encore de retour en France. Et parfois, vous pensez à l’avenir, toutes ces années loin de France à ne pas cotiser pour votre retraite vous inquiètent. Une solution à laquelle on ne pense pas toujours : l’investissement immobilier. Même en vivant à l’étranger, vous pouvez investir dans l’immobilier en France, plusieurs solutions s’offrent à vous. L’investissement locatif meublé ou la nue-propriété, ou encore la Société Civile de Placement Immobilier, on vous aide à choisir la solution qui vous correspond.
Il existe plusieurs solutions pour arriver à se constituer un patrimoine via l’immobilier, qui est une vraie valeur refuge pour les résidents, comme pour les non-résidents. Cependant, pour réaliser un investissement immobilier depuis l’étranger, il faut faire preuve d’un peu de perspicacité pour arriver à ses fins…
4 solutions pour investir dans l'immobilier, depuis l'étranger, pour préparer votre retraite
1. Achetez votre résidence principale à crédit
Le premier investissement immobilier d’un ménage est souvent l’achat d’une résidence principale, ou d’un bien destiné à être la résidence principale à terme. Souvent, c’est aussi une façon d’épargner. Investir dans une résidence principale à crédit présente des avantages :
- Avoir un pied-à-terre si vous devez rentrer en France au terme de votre expatriation, ou en urgence.
- Acheter à crédit vous permet de faire financer ce bien par votre banque, et éventuellement le mettre en location dans l’attente de votre retour, de façon à ce que les loyers que vous percevez remboursent les mensualités et les intérêts d’emprunt. Plus vous anticipez cet achat en amont de votre retour, plus vous aurez remboursé le capital emprunté au moment de votre retour.
- Être logé sans avoir de loyer à charge une fois arrivé à la retraite (ou tout simplement lors de votre retour en France), ce qui vous laisse une marge à vivre plus importante, et ainsi compenser la baisse de revenus de la fin d’expat..
2. L’investissement locatif meublé dans l’ancien
Plébiscité par les non-résidents, l’investissement immobilier dans l’ancien en vue de mettre le bien en location meublée peut s’avérer judicieux.
- Acheter un bien locatif à crédit vous permet de vous constituer un patrimoine en limitant votre apport initial et votre effort d’épargne. Le principe est de mettre le bien acquis en location pendant la durée de l’emprunt, et ainsi assurer l’autofinancement de votre investissement (les loyers perçus remboursant les mensualités d’emprunt)
- Les baux sont en général d’un an renouvelable, ce qui vous permet de disposer du bien quasiment quand vous le souhaitez. Louer en meublé est simple : il suffit de meubler le bien en respectant certains critères.
- Les revenus locatifs en meublé sont souvent supérieurs à ceux de la location nue.
- Une fois l’emprunt remboursé, les revenus locatifs constituent une source supplémentaire de revenus qui sert à financer votre retraite ou à faire face en cas d’imprévu. En cas de besoin, le bien peut être revendu et vous réaliserez certainement une plus-value.
- Et enfin la location meublée bénéficie d’un régime fiscal avantageux. Selon votre statut (LMNP ou LMP) et du régime d’imposition choisi (Micro Bic ou BIC simplifié/Réel), vous pouvez bénéficier d’abattements fiscaux, voire même de ne pas être imposé sur vos revenus locatifs pendant plusieurs années.
Pour aller plus loin, référez-vous au dossier d’Immoneos, la communauté de confiance des expatriés pour l’immobilier: Aucun impôt sur vos revenus locatifs: c’est à la portée de tous
3. La Société Civile de Placement Immobilier
C’est un type de placement qui convient particulièrement aux budgets limités et qui permet d’obtenir un bon rendement de votre épargne sur le long terme.
Le principe consiste à acheter à crédit des parts de SCPI. Vous souscrivez à un emprunt (souvent à taux avantageux), comme pour un investissement immobilier locatif classique, et vos revenus locatifs rembourseront les échéances. Les loyers proviennent d’un grand nombre d’immeubles commerciaux loués par la Société Civile de Placement Immobilier, et sont perçus tous les trimestres. Il n’y a aucun effort de gestion puisque tout est pris en charge par la société de gestion de la SCPI. Le risque de vacance locative est limité de par la diversification de la SCPI, et du type de locations (hôpitaux, centres commerciaux, etc.). L’investissement à crédit dans une Société Civile de Placement Immobilier est donc un moyen qui peut être intéressant et qui est accessible aux français non-résidents dans l’optique de financer leur retraite.
4. L’investissement en nue-propriété
Basée sur le principe de démembrement de propriété, la nue-propriété est très prisée des français depuis l’étranger. C’est un type d’investissement spécifique qui est défini par le Code Civil français, et que l’on peut simplifier ainsi :
- Vous achetez la nue-propriété d’un bien à un prix largement inférieur à sa valeur marché.
- En contrepartie, vous louez le bien à un institutionnel ou à un bailleur social pendant une certaine durée (10-20 ans en général), et durant cette période, vous ne percevrez pas de revenus locatifs.
- Vous n’avez pas l’usufruit du bien. L’usufruitier est l’institutionnel ou le bailleur social, qui perçoit les loyers et qui en contrepartie, va s’occuper de la gestion du bien et des travaux d’entretien.
L’avantage pour vous est d’acquérir un bien à 40-60% de sa valeur et de n’avoir aucune responsabilité de gestion du bien, ni aucun frais (assurances, taxes, travaux etc.). Vous ne gérez pas non plus les vacances locatives. Au niveau fiscal, comme vous ne percevez aucun revenu locatif, vous n’êtes pas assujetti à L’IFI. Au terme de la période, l’usufruit du bien vous revient et vous disposez totalement du bien. Vous pouvez le louer, l’occuper ou le vendre. C’est donc une option intéressante pour capitaliser pour la retraite à un coût réduit et sans fiscalité.
Obtenir un crédit en France lorsqu'on est expat (et donc sans revenus en France...)
Quand on est non-résident, il est souvent compliqué pour votre banque historique en France, de vous accorder un prêt pour un achat immobilier. Surtout si vous êtes expatriés hors d’Europe. Il est donc recommandé de s’adresser pour cela à un courtier spécialisé pour les expatriés (les contacts disponibles sur le site Immoneos gracieusement) qui construit votre dossier et le présente à des banques spécialisées (qui ne répondront pas en direct aux demandes car elles préfèrent travailler avec les courtiers qui préparent les dossiers finement pour étude).
En principe, les critères d’acceptation d’un dossier de non-résidents sont soumis aux mêmes critères que les financements pour résidents. A savoir ne pas dépasser 33% de taux d’endettement, être en contrat à durée indéterminée et avoir un apport. L’apport pour les expatriés est souvent plus élevé, de l’ordre de 20% minimum. Pour votre information, voici le baromètre des taux de la communauté afin de voir à quelles conditions il est possible d’emprunter en ce moment – car une chose est sûre, il reste très intéressant d’emprunter pour investir en France avec l’aide d’une banque car les taux sont voisins de 1%.
L'importance de préparer sa retraite lorsqu'on est expat
L’immobilier est une bonne façon de s’assurer des revenus complémentaires au terme de sa vie d’expat, une bonne garantie donc pour une retraite décente. C’est un investissement sur le long terme et peu risqué, la valeur de l’immobilier augmentant avec le temps. De plus, il s’agit d’une capitalisation à crédit, dans la majeure partie des cas, la banque finance le bien et les loyers perçus remboursent votre prêt. D’autre part, l’immobilier augmentant au moins aussi vite que l’inflation, votre patrimoine a de grandes chances d’être revalorisé à terme, vous dégagerez donc logiquement une plus-value sur le capital investi (même si on est jamais complétement à l’abri d’une dévaluation du bien !).
Il existe donc de nombreuses options pour investir dans l’immobilier en France en vue de préparer votre retraite. Le choix de l’une ou l’autre de ces possibilités doit être considéré en fonction des avantages et des contraintes de chacune, selon votre situation particulière, vos objectifs et votre budget. Certains critères particuliers à votre pays d’expatriation peuvent entrer en compte dans votre décision et peuvent nécessiter de vous faire accompagner par un professionnel. Vous avez des questions ? Cet article a été écrit en collaboration avec Immoneos : rejoignez le groupe Facebook d’Immoneos, la première communauté de confiance entre investisseurs expatriés immobilier. Conçu par des expats pour des expats, cette communauté d’entraide regroupe plus de 10,000 expatriés français du monde entier.
À propos de l’auteur : David Chambat
David est le co-fondateur de Immoneos, communauté d’entraide pour les expatriés français voulant développer leur immobilier locatif en France. Il est aussi fondateur de Villa-Finder.com , la première plateforme de distribution de Villas en Asie. Avant Villa-Finder.com , David a dirigé de 2007 à 2012 Tvtrip.com en Asie-Pacifique, après avoir occupé des postes de management chez Air France – KLM, en France, Allemagne, Pays-Bas, Japon et Singapour. David est diplômé MBA de l’INSEAD et de l’EDHEC. Il partage sa vie entre Singapour et Lisbonne avec sa femme et ses trois enfants, où il pratique avec assiduité yoga, course à pied, surf et kite-surf.
